大同區，這個曾是台北市的起源地，如今卻常被冠上「老舊」、「邊緣」的標籤。但這樣的印象，是否真的全面？或只是我們對老城區的誤解？
事實上，隨著「危老條例」與「都市更新計畫」近年來在台北各地逐漸推動，大同區正悄悄迎來一波轉型契機。只是這樣的轉型，走得特別慢、特別難，也特別值得我們細細討論。
這篇文章，我們不只談政策與法規，而是從街區的角度出發，看看都市更新在大同區落地時，面臨哪些真實困境、又可能孕育哪些新的希望。
為什麼是大同區？從城市老化談起
根據台北市都發局資料，大同區是全市「建物平均屋齡」最高的行政區之一，超過三成建築屋齡在40年以上，部分地段甚至有50年以上的危險老屋。
常見的景象包括：
- 年久失修的公寓大樓：天花板漏水、管線老舊，住戶卻因經濟或法規問題無法搬遷。
- 人口外流與高齡化：青年人口移出，留在社區的是高齡長者與租屋人口。
- 產業空洞化：隨著傳統製造業衰退，許多街區商業機能不再活絡，地價低迷、投資意願不高。
這些因素交織下，使大同區在推動都市更新時，面臨比其他行政區更複雜的結構問題。
危老與都更的差別在哪裡？
為了讓讀者更清楚背景，這邊快速釐清兩者的差異：
- 危老條例（危險及老舊建築物加速重建條例）：針對「非整體街廓」的小規模建築更新，門檻較低、流程較快，由民間主導，常見於舊公寓。
- 都市更新條例：針對整體街廓的重新規劃，涵蓋拆除重建、公共設施改善、街道重整等，程序較繁雜，但能帶動整體改造。
在大同區，目前大多是單棟危老更新個案居多，大型都更案仍進展緩慢，原因包括土地持分複雜、居民意願不一、開發報酬率偏低等。
案例觀察：從成功個案看見可能性
雖然挑戰多，大同區也有一些具代表性的更新案逐漸浮現，例如：
▍大同區民生西路危老重建案（2023年開工）
- 為老舊5層樓公寓進行重建，引進新式電梯大樓設計，補強耐震與無障礙設施。
- 開發商配合社區需求保留部分社福空間，成為小規模「微型共融住宅」案例。
▍歸綏街周邊都更潛力區
- 目前由市府劃設為「公辦都更潛力地區」，具備捷運、傳統市場、文化場館等優勢。
- 若能突破產權整合瓶頸，將有機會成為新型住宅與社區文化場域共存的典範。
這些案例顯示，只要整合得當，即便是舊城區，也能找到符合當代生活的更新方式。
長者在哪裡？更新背後的社會議題
許多大同區居民擔心都更會帶來「社區驅離」，特別是以下兩個面向：
- 租屋族群搬遷壓力：更新後租金提高，原本的低收入族群或高齡者恐被迫遷離。
- 記憶空間的斷裂：整排老宅一旦拆除，鄰里關係、巷弄記憶就可能一併消失。
為此，一些學者與在地團體提出：「社會住宅導入更新區」、「共住型長照宅」、「社區參與式規劃」等做法，讓更新不只是炒地皮，而是解決城市社會問題的工具。
機會在哪裡？大同區未來發展潛力分析
從地理位置來看，大同區其實具有以下優勢：
- 交通便捷：捷運雙連站、大橋頭站、台北車站北側均在區內。
- 文化資產密集：迪化街、孔廟、大稻埕、延三夜市等觀光潛力高。
- 基盤低、空間大：由於目前地價偏低，相較中山、大安等區，更新空間彈性較大。
因此，未來大同的都市更新若能兼顧「開發與保存」、「歷史與創新」、「共好與共住」，將有潛力發展成為北市少數具「文化生活聚落感」的全齡友善街區。
更新不只是建築，而是讓城市學會重新生活
都市更新，不該只是把老房子推倒重建，更應該是一次對「城市如何承載人」的重新思考。
對大同區來說，最大的價值不在於蓋多少棟大樓，而在於——
我們是否願意一起讓這些有故事的街區，繼續有人住、有生命、有未來。
🔔 下一篇預告：街屋的回聲——台北老屋再利用的設計風潮與在地實驗
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